LMNP Censi Bouvard ou LMNP Régime général

Loueur en Meublé Non Professionnel (Censi Bouvard)

Depuis le 1er janvier 2009, certains contribuables peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en fonction des investissements qu'ils réalisent en qualité de loueur en meublé non professionnel. L'acquisition doit être réalisée par une personne physique.

Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :

- établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple)
- résidences de tourisme classée )
- résidences avec services pour étudiants
- résidences seniors bénéficiant de l'agrément qualité

POINTS CLÉS

Les contribuables doivent s'engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ; la location doit prendre effet dans le mois d'acquisition ou d'achèvement des logements.

Les principaux logements concernés sont les suivants :

- logements acquis neufs ou en VEFA
- les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation.

RÉDUCTION D'IMPÔT

- La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements et ce dans une limite annuelle de 300 000 euros.
- Le taux de la réduction d’impôt s’élève à 11 % du prix de revient pour les logements acquis en 2012
- La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, sans prorata temporis la première année

EXEMPLE :

Acquisition de deux logements en VEFA en 2012 livrés en 2013 et ce pour un montant de 280 000 € (140 000 € pour chaque logement)
La réduction d’impôt sera de 11 % de 280 000 € soit 30 800 €.
Elle sera imputée à hauteur de 3 422 € sur les revenus des années 2013 à 2021.
Si la livraison d’un des deux logements intervenait en 2014, la réduction d’impôt serait de 1 711 € sur les revenus 2013, de 3 422 € sur les revenus des années 2014 à 2021 et de 1 711 € sur les revenus de l’année 2022.

Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l’achèvement des travaux de rénovation.

Ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt. Il n’est donc possible que si le prix de revient des logements excède 300 000 €

LES PIÈGES A ÉVITER

La cohérence économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps.Il convient d’être vigilant aux rentabilités anormalement élevés. Une rentabilité trop élevée risque à terme de mettre le gestionnaire en difficulté à verser les loyers.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

CONCLUSION

Dans le régime des Meublés 2 solutions s’offrent aux investisseurs :

1 - Solutions pour l'investisseur Censi Bouvard

-    Achat HT (récupération de la TVA et amortissement de cette même TVA sur 20 ans)
-    Réduction d'impôt de 11 % calculé sur le prix immobilier HT + frais d'acquisition étalé sur 9 années
-    Amortissement du mobilier sur 7 ans
-    Perte des amortissements immobiliers

2 - Solutions pour l'investisseur LMP LMNP Amortissement

-    Achat HT (récupération de la TVA et amortissement de cette même TVA sur 20 ans)
-    Pas de Réduction d’impôt d’acquisition étalé sur 9 années
-    Amortissement du mobilier sur 7 ans
-    Amortissement immobilier sur 30 ans

Loueur en Meublé Non Professionnel (Régime général)

Location meublée d’un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale.
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).

POINTS CLÉS

Déficits :

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel

Amortissements :

- Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Soit par exemple une annuité de 110 € pour un montant de 770 € de mobilier amorti sur 7 ans.

- les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert comptable du client) .( Retenu 25 à 30 ans)

- Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

EXEMPLE 1 :

 

Résultat d'exploitation -3 000 €
Amortissement Mobilier 110 €
Immobilier 2 660 €

Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables,
ils sont donc fiscalement différés.

Résultat Fiscal  du Loueur -3 000 €

 

EXEMPLE 2 :

 

Résultat d'exploitation 1 560 €
Amortissement comptable Mobilier 110 €
Amortissement Mobilier 2 166 €
Amortissement imputable 1 560 €

Le solde d'amortissement soit 716 € est fiscalement différé

Résultat Fiscal  du Loueur 0 €

Ce principe de différé d’amortissement va permettre, en fonction des modalités d’investissement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement une partie de ses recettes locatives.

Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées

Revente

Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

Tva

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % ou à 7% sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..)

LES PIÈGES A ÉVITER

La cohérence économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps.Il convient d’être vigilant aux rentabilités anormalement élevés. Une rentabilité trop élevée risque à terme de mettre le gestionnaire en difficulté à verser les loyers.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

CONCLUSION

Quelle est la meilleure option fiscale en sachant que l’option se fait lors de l’acquisition :

- Au vu des réformes fiscales en cours augmentation des prélèvements CSG RDS + IRPP, un investisseur sur une tranche marginale d’impôt de 5% peut opter pour le Censi-Bouvard. (Faire attention au montage financier) ou un investisseurs ayant déjà des déficits dus à une autre acquisition peut opter pour la réduction d’impôt
- Un investisseurs sur des tranches à 15 %, 30%,40%.....aura intérêt à opter pour les amortissements, la non fiscalité sur du long terme est beaucoup plus intéressante qu’une défiscalisation sur du court terme.

Nous restons à votre disposition pour étudier avec vous la solution la plus adaptée à votre situation.

Vous pouvez faire des simulations sur le tableau Calcul LMNP en cliquant sur l'image ci-dessous.

 

Accès au calcul LMNP