FISCALITÉ

 

2016, les feux au vert pour l’immobilier

Parce que l’immobilier ne s’improvise pas, notre cabinet* vous propose une information sur de nouvelles opérations et des actifs au plus proche de vos projets.

Il y a un an, le 21 janvier 2015, la BCE démarrait ses mesures d’assouplissement monétaires… En un an, elle aura sorti l’artillerie lourde, dont des taux directeurs nuls voire négatifs, pour tenter de relancer la croissance et l’inflation. Le message est clair : les liquidités vont rester abondantes pendant un certain temps et les taux longs durablement bas… L’année 2016 s’ouvre ainsi dans la continuité de 2015 – et des années précédentes – avec pour toile de fond ce nouveau paradigme du « non-rendement ». Ainsi, les placements assortis d’une garantie sur le capital ne rapportent plus rien ou presque… Le taux de rémunération du livret A passerait à 0,25 % si la formule de calcul était appliquée. Les rendements des fonds en euros des contrats d’assurance vie sont eux soumis à des pressions baissières compte tenu de l’environnement de taux. Trouver du rendement pour compléter ses revenus ou préparer sa retraite devient une véritable quête du Graal… A moins d’accepter une prise de risque raisonnée et se de tourner vers l’économie réelle. L’immobilier, qui offre l’avantage d’investir dans un actif tangible, se positionne comme une vraie alternative aux produits financiers en sa capacité à générer des revenus réguliers dans la durée. Notons que cette alternative, en tant qu’actif transmissible, permet aussi de protéger sa famille, l’une des vocations premières de l’assurance vie... Et si le bien est financé à crédit, l’assurance-décès offre une protection supplémentaire. Ajoutez à cela le statut particulièrement favorable du loueur en meublé qui permet – à l’instar de l’assurance vie – de générer des revenus peu fiscalisés voire totalement exonérés d’impôt et le Graal est peut-être à portée de main… Avec des rendements supérieurs à 4 % – cela constamment depuis la crise financière – l’immobilier géré, en tant qu’actif performant et résilient, s’apparente finalement, en quelque sorte, à l’assurance-vie de l’immobilier

* sources Maître Jean-Louis LE BOULC’H - Avocat associé, Cabinet AGIK’A - Maître Delphine ALLART - Avocat, Cabinet AGIK’A

Loi de finances 2016 :

les dispositifs existants reconduits

Le projet de loi de finances pour 2016 a été rendu public le 30 septembre 2015 à l’issue du Conseil des ministres, sans annonce notable sur l’immobilier. En effet, le millésime 2016 n’apporte pas de grands changements dans le domaine de l’immobilier, mais confirme les dispositifs existants. Le projet de loi de finances 2016 a été définitivement adopté par l’Assemblée Nationale le 17 décembre 2015, à l’instar du projet de loi de finances rectificatives pour 2015. On retiendra les mesures suivantes, de portée variable :

► Reconduction et aménagements du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et du Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (Art. 107 et 106 LDF 2016)

Le PTZ, emprunt sans intérêt destiné à faciliter l’acquisition, pour les primo accédants, de leur résidence principale, est rendu plus accessible :

  • - Les plafonds de revenus sont revus à la hausse ;
  • - Le PTZ est étendu à toute la France et non aux seules communes situées en zone C.

Le montant prêté est augmenté jusqu’à 40 % du montant de l’emprunt immobilier – contre 18 à 26 % actuellement – et le différé d’amortissement (période durant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas) est accessible à tous les bénéficiaires, quelle que soit leur tranche de revenus, avec une durée de 5, 10 ou 15 ans.

Par ailleurs, la durée d’obligation d’occupation du logement comme résidence principale est nettement réduite. Elle est abaissée à six ans, alors qu’auparavant elle se poursuivait tant que l’emprunt immobilier n’était pas intégralement remboursé.
Le CITE (un crédit d’impôt de 30% des dépenses engagées) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2016, aux même conditions qu’en 2015. Cependant, pour les équipements mixtes combinant un équipement éligible et un équipement non éligible de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil, le montant de l’avantage fiscal est limité (la mesure s’applique aux dépenses payées à compter du 30 septembre 2015).

► Quota de logements ouvrant droit à la réduction d’IR Pinel (Art.7 LDF 2016)

Ce dispositif destiné à favoriser l’investissement locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôt, selon la durée de l’engagement de location, de 12, 18 ou 22 %, est maintenu inchangé en 2016

Réduction d’IR dite Malraux (Art. 5 LDF 2016)

Les députés, en accord avec le gouvernement, ont prorogé jusqu’au 31 décembre 2017 la réduction d’impôt sur le revenu procurée par le dispositif Malraux au titre des investissements réalisés dans des quartiers anciens dégradés. Il est rappelé que ce dispositif bénéficie à la restauration complète d’immeubles respectant certaines conditions.

Les autres lois de finances

► Adaptation du régime fiscal de la location meublée aux FPI (Art.28 LFR 2015)

Suite à l’extension, par la loi Macron du 6 août 2015, de l’objet social des fonds de placement immobilier (FPI) à la location meublée, la loi de finances rectificative pour 2015 a prévu les adaptations nécessaires pour rendre le régime fiscal de la location meublée applicable aux porteurs de parts de FPI.
Ainsi, selon l’article 28, les revenus distribués par un fonds de placement immobilier (FPI) et tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les contribuables percevant ces revenus sont, en revanche, exclus du régime micro-BIC.

► Suppression de la taxation forfaitaire à raison d’une habitation en France (Art.21 LFR 2015)

La taxation forfaitaire des personnes non domiciliées en France à raison de leur habitation en France est supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2015.
Ainsi, seule la perception de revenus de source française rend les non-résidents imposables à l’impôt sur le revenu en France.

► Les revenus du capital des non-résidents à nouveau assujettis aux prélèvements sociaux (Art.24 LFSS 2016)

A la suite de la jurisprudence RUYTER, l’article 24 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 modifie l’affectation des prélèvements sociaux payés sur les revenus du capital et l’attribue au financement du Fonds de solidarité vieillesse et, pour partie, à la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA).

A noter : Saisi par les députés, le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Constitution l’article 24 de la LFSS 2016 qui réaffecte les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au financement de prestations non contributives identiques à celles financées par les autres impôts.

Marché immobilier :

la reprise se confirme *

* Source Nicolas BOUZOU économiste, cabinet ASTERES

Chacun a son avis sur la croissance et l’immobilier en France. Ce manque de rigueur et ce goût du débat font partie des charmes de notre pays mais il est bon de regarder précisément ce que nous disent les chiffres. Or ceux-ci sont clairs : la reprise est réelle et progressive. Le climat des affaires français s’est amélioré tout au long de l’année 2015. En octobre, l’indice de l’Insee qui en rend compte a même dépassé sa moyenne de long terme pour la première fois depuis quatre ans. C’est clairement un signe de reprise. Après trois années de relative stabilité, la croissance du PIB devrait s’établir à +1,1 % en 2015. Asterès, le cabinet d’analyses et de conseil que je dirige, prévoit une croissance de 1,4 % en 2016.

Vente de logements anciens cumulés sur 12 mois
► Les ventes immobilières ont redémarré en 2015

Le constat d’une reprise modérée vaut autant pour le marché immobilier que pour la macroéconomie. Après une chute en 2012, un redémarrage poussif en 2013 et une retombée en 2014, les ventes immobilières sont de nouveau en progression depuis le printemps 2015. A fin septembre, 753 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées sur les douze derniers mois, soit une hausse de 4,2 % sur un an (1). Si le rythme se maintient, la barre symbolique des 800 000 transactions annuelles, soit grosso modo le niveau d’avant-crise, pourrait être dépassée au cours des six prochains mois.

Des éclaircies percent également dans l’immobilier neuf. Bien que la situation des promoteurs demeure difficile, ils sont de moins en moins nombreux à renseigner une régression des ventes et des prix (2). De janvier à septembre 2015, les réservations de logements neufs ont bondi de 20 % sur un an, après une baisse de 3 % en 2014. La tendance est donc positive mais le niveau à rattraper est élevé : sur les trois premiers trimestres, le nombre de réservations en 2015 était 24 % inférieur au pic atteint en 2007(3)

N’anticipant plus l’éclatement d’une hypothétique bulle et ne souhaitant pas différer indéfiniment leur achat, les ménages sont désormais incités à passer à l’acte rapidement.

La reprise est progressive

Ce nouvel élan de l’immobilier est porté par la faiblesse des taux d’emprunt, le recul des prix (qui a resolvabilisé une partie des ménages) et surtout des anticipations qui poussent à l’achat. Au troisième trimestre 2015, le taux effectif global des crédits était de seulement 2,7 % (4) et les prix des logements anciens étaient en baisse de 2,5 % sur un an (5).

Pour autant, ces deux soutiens de la demande immobilière étaient déjà présents en 2013 et 2014 : le coût des crédits à l’habitat était déjà bas (3,4 % en moyenne) et les prix des logements se repliaient depuis fin 2012. Or la reprise des ventes n’a pas eu lieu en 2013, ni en 2014, mais en 2015. Pourquoi ? Jusqu’à un passé récent, le marché immobilier avait subi l’attentisme de nombreux acheteurs. C’est l’abandon progressif de cette attitude par les agents économiques qui explique le redémarrage des transactions. En 2013 et 2014, de nombreux acheteurs espéraient une chute des prix qui n’a finalement pas eu lieu.

N’anticipant plus l’éclatement d’une hypothétique bulle et ne souhaitant pas différer indéfiniment leur achat, les ménages sont désormais incités à passer à l’acte rapidement. Se faisant, ils bénéficient tout de même d’une baisse de prix modérée depuis fin 2012 (-5,1 % entre le T3 2012 et le T3 2015) (6). Les acheteurs redoutent en outre une remontée prochaine des taux bancaires. Au vu de leur niveau actuel, toute nouvelle baisse de taux ne peut être que marginale. Le scénario d’une lente remontée devient par ailleurs de plus en plus vraisemblable à court terme. Les rendements des obligations assimilables au Trésor (OAT) à 10 ans, sur lesquels s’appuient les banques pour ajuster leurs taux, sont  en effet légèrement remontés à l’été 2015. Après un point bas historique en avril, à 0,35 %, les OAT à 10 ans émises en novembre offraient un rendement annuel de 0,88 %.

Le dernier lifting du PTZ conforte le mouvement à l’œuvre. Le champ des bénéficiaires a été élargi au 1er janvier 2016 et le dispositif est devenu financièrement plus attractif. L’instabilité historique de cette aide, réformée trois fois sous la présidence de François Hollande, encourage les primoaccédants à concrétiser rapidement leur projet immobilier.

Bien évidemment, la reprise du marché immobilier tout au long de l’année 2016 sera progressive. En effet, le chômage a continué d’augmenter en 2015, tirant les salaires à la baisse. Certes, cette fameuse courbe du chômage devrait enfin s’inverser en 2016. Mais à la limite ce n’est pas le sujet central : en l’absence de réforme du marché du travail, la France restera dans une situation de sous-emploi massif qui ne permet pas au marché de l’immobilier d’être complètement lesté.

D’un autre côté, les Français témoignent d’un relatif regain d’optimisme. Bien qu’encore sous sa moyenne de long terme, l’indice de confiance des ménages, mesuré par l’Insee, s’est redressé tout au long de l’année 2015. L’indice est aujourd’hui à son plus haut niveau depuis 2007. Plus confiants dans l’évolution de leur situation financière qu’ils ne l’étaient en 2013 et 2014, les ménages sont logiquement plus enclins à entreprendre un projet immobilier.

1 - Estimation du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), d’après DGFiP et bases notariales.
2 - Source : Insee « Enquête trimestrielle dans la promotion immobilière. Octobre 2015 »
3 - Source : SOeS, ECLN.
4 - Source : Banque de France
5 - Source : Indice INSEE des prix immobiliers en France métropolitaine.
6 - Source : Insee. Indice des prix immobilier. France métropolitaine. Série CVS.

 

Réinvestir en LMNP classique après une opération en Censi-Bouvard,

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